相続時どうなる？住宅型有料老人ホームについて

はじめに

高齢化社会を迎え元気な高齢者いわゆるアクティブシニアが増えています。

中には有料老人ホームへの入居をご検討の方もいらっしゃるのではないでしょうか。

比較的自立度の高い高齢者を対象とした施設に住宅型有料老人ホームがあります。

ここでは、住宅型有料老人ホームの相続財産としての価値、入居後の自宅不動産の取り扱いをご説明したいと思います。

相続対策としての住宅型有料老人ホーム

住宅型有料老人ホームとは

住宅型有料老人ホームでは、スタッフが常駐しており見守りや緊急時の対応を行ってくれます。

また、レストランや大浴場、フィットネスルームなどの共用施設が比較的充実しています。

介護付有料老人ホームを併設しているところでは、万一介護度が高くなった際には住宅型から介護付へ移動できるようになっており、終の棲家として選択されているようです。

利用形態

住宅型有料老人ホームの利用形態は、終身利用権方式です。

サービスや設備の整った施設では、入居一時金が高額になりますが、この一時金はあらかじめ定められた償却期間で償却されます。

償却期間内に入居者が亡くなった場合には返還された一時金が相続財産になります。

償却期間経過後は一時金の返還はありませんので資産には該当しません。

入居後の自宅不動産

老人ホーム入居後に誰も住まなくなった自宅をどうするかは、大変悩ましい問題です。

以下では老人ホーム入居に伴い、ご自宅をどのようにするかで変わる相続税をケース別に見ていきたいと思います。

何もせずご自宅を空き家のままの状態とする場合

• 亡くなった時点で故人が要支援・要介護認定を受けていない場合

空き家となった自宅の土地は小規模宅地等の特例は使えません。

• 亡くなった時点で故人が認定を受けていた場合

空き家となった自宅の土地であっても小規模宅地等の特例（330㎡まで80％減額）が使える場合があります。

つまり要支援・要介護認定は、介護サービスが受けられるだけでなく相続対策にもなり得ます。

入居当時は元気な場合でも、認定が受けられる状況になった際には申請をしておく必要があるでしょう。

ご自宅を売却する場合

老人ホーム入居のための一時金支払いに充てるなど、自宅を売却した場合には所得税の確定申告が必要です。

入居の日から3年後の年末までに譲渡した場合は、居住用財産の3,000万円の特別控除と軽減税率の特例が使えます。

3年経過後等で特例が使えない場合や特例を使ってもなお所得が増える場合は、所得税負担だけでなく譲渡翌年の国民健康保険料や医療費の窓口負担割合が上がる可能性がありますので注意が必要です。

特に使い道がなく売却した場合は、現預金が増えてしまいます。

一般的に相続財産は、現金よりも不動産で持つ方が節税になる場合が多いので、いつご自宅を売却するかは十分に検討が必要です。

ご自宅を賃貸に出す場合

ご家族の中にご自宅の不動産を相続したいと考えていらっしゃる方がいるなど売却が難しい時は、賃貸として貸し出すことも一つの方法です。

生前から賃貸していた状態で相続が発生した場合には、3年の事業継続要件等がありますが、土地部分について小規模宅地等の特例（200㎡まで50％減額）が使えます。

従って相続税負担の軽減につながります。

おわりに

いかがでしたか？この記事では、

• 相続対策としての住宅型有料老人ホーム
• 入居後の自宅不動産の取り扱い

についてご説明いたしました。

特例の適用には細かい要件があり複雑です。

相続に関することは、お気軽に福岡相続テラス（税理士法人アーリークロス）にご相談下さい。

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