相続した不動産の売却を考えている場合の注意点

はじめに

亡くなられたご親族が不動産をお持ちの場合、将来的にその不動産を売却することを考える方もおられるかと思います。

そのことを踏まえて、相続税や所得税の比較検討を行うことが必要なことをご存知でしょうか？

売る際の税金（所得税）を考えずに、財産の分け方を決めてしまうと後々損をしてしまう可能性があります。

この記事では、相続した不動産の売却を考える際の注意点について説明いたします。

相続税における注意点

相続した不動産を相続税の申告期限までに売却すると、土地の評価を大きく下げる小規模宅地等の特例を受けられなくなる可能性があります。

▼相続テラスコラム：小規模宅地等の特例について
https://www.earlycross.co.jp/souzoku/syoukibotakuchi/

小規模宅地等の特例には「保有継続要件」があるためです。

配偶者が取得した居住用宅地のみ、保有継続要件はないため申告期限前でも売却は可能です。

配偶者以外の方が不動産を取得して、売却を考えられている際には、不動産の引き渡しを相続税の申告期限後にする必要があります。

所得税における注意点

換価分割と代償分割

遺産分割協議で不動産をどのように取得するかで、その後の不動産売却の確定申告（譲渡所得）に影響があります。

換価分割とは、不動産を売却して得た金銭を相続人の間で分ける方法のことです。

代償分割とは、特定の相続人が不動産などの財産を現物で取得する代わりに他の相続人に金銭などで支払いをする分割方法です。

換価分割の場合には、分配された金額に応じてそれぞれが不動産売却の確定申告を行うことになります。

代償分割の場合には、特定の相続人のみが不動産売却の確定申告を行います。

その際には、他の相続人に支払った代償金は所得税の計算をする際の経費にはなりません。

ですので、特定の相続人にだけ所得税の負担を強いることになります。

遺産分割協議の際には、その点を踏まえて分け方を検討する必要があります。

空き家特例の適用の可否

相続した不動産が一定の要件を満たせば、空き家特例により3,000万円の特別控除を受けることができます。

▼相続テラスコラム：空き家特例について
https://www.earlycross.co.jp/souzoku/akiyajuutakutokureinoreiwa5nendozeiseikaiseiten/

2次相続の場合には、その不動産が空き家特例の要件を満たすのかどうかを検討すればいいですが、1次相続の場合にはどうでしょうか？

具体的事例を見てみましょう。

被相続人：父親
相続人：母親（同居）、長男（同居ではない）
財産内容：自宅不動産、預金

相続税では、1次相続・2次相続のトータルの相続税負担を考慮して財産の分け方を検討する必要があります。

上記例でもし母親が多額な固有財産をお持ちの場合、なるべく1次相続では財産を取得しない方が1次2次トータルの相続税負担は少なくなります。

ただ、次に母親の相続があった場合に、所得税の空き家特例を長男が適用して不動産を売却することができるのかということも1次相続の段階で検討する必要があります。

1次相続で長男ではなく母親が自宅不動産を相続していれば、その後空き家特例が使えたのに…ということもあり得るので注意が必要です。

配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例もあるので、トータルで手取り額が最大になるように検討しましょう。

福岡相続テラスではそのシミュレーションも行いますのでご安心ください。

マイホーム特例

マイホームを売った時には、所有期間の長さに関係なく3,000万円の特別控除を受けることができます。
不動産を売却する際にはこの特例が一番使いやすいかと思います。

▼相続テラスコラム：マイホーム特例について
https://www.earlycross.co.jp/souzoku/akiya-jouto/

今ご自身が住んでいる家が、相続開始後に空き家特例の要件を満たさない、今後誰も住む予定がないのであれば、税金面では生前にご売却を検討する必要があります。

しかし、認知症の場合には不動産を売却することはできません。

生前のご売却を視野に入れて、認知症になる前に家族信託契約を結ぶことも有効です。

おわりに

いかがでしたか？

この記事では、不動産を相続する際に検討するべきことについてご説明いたしました。

相続財産の分け方は亡くなられた方やご家族のお気持ちが一番大事ではありますが、税金の面からも考える必要があります。

税金面でしっかり検討した上で、ご家族皆様が納得いく遺産分割協議となるように税理士法人アーリークロスではサポートいたします。

生前対策のご相談でも、不動産をいずれどうされる予定なのかヒアリングしながら検討していきます。

無料相談を行っていますのでお気軽に福岡相続テラス（税理士法人アーリークロス）にご相談下さい。

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