2021.11.10

税理士 小山 寛史

無道路地(道路に接していない土地)の評価はどのように行う?

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はじめに

土地を所有されている方がお亡くなりなった場合、相続税申告で土地の評価が必要となりますが、その中で道路に面していないいわゆる「無道路地」をお持ちの方がいらっしゃると思います。

道路に接していないことで、通常の土地よりも評価が下がるのではないか?と想像できますが、実際どのような評価を行うのでしょうか?

この記事では、無道路地の評価方法を具体的な事例を見ていただきながらご説明いたします。

この記事を読み終えると、無道路地を相続した際にどの位の評価額になるのかをご自身で検討することができるようになります。

無道路地とは?

無道路地とは、一般に道路に接していない宅地をいいます。

無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき不整形地の評価によって計算した価額(具体的な計算方法については後ほどご説明いたします。)から、その価額の40%の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価します。

この場合の40%の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件(以下「接道義務」といいます。)に基づいて最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額とされています。

この通路部分の価額は、実際に利用している路線の路線価に、通路に相当する部分の地積を乗じた価額とし、奥行価格補正等の画地調整は行いません。

また、道路に接していてもその接する間口距離が接道義務を満たしていない宅地については、建物の建築に著しい制限を受けるなどの点で、無道路地と同様にその利用価値が低くなることから、無道路地と同様に評価します。

この場合の無道路地としての控除額は接道義務に基づいて最小限度の通路に拡幅する場合の、その拡幅する部分に相当する価額(正面路線価に通路拡幅部分の地積を乗じた価額)とされています。

福岡県においての接道義務については、以下となっております。

建築基準法第43条において、「建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない。」

このときの、道路は(1)建築基準法第42条第1項に定める道路(原則として幅員4m以上のもの)及び(2)同第2項に定める道路などのことであり、市道や公的機関が管理する道、登記簿上の公衆用道路(私道等)であっても、建築基準法の道路に該当 しないものがあります。

(注意)※建築基準法上の道路幅員は、法敷など人・車両等が通行できない部分は除いた、通行上有効な幅員です。

また、道路下水道局路政課管理の道路台帳平面図(測量基図)の幅員とは異なります。

詳しくは、福岡市のHPに記載されていますので、ご覧ください。

建築基準法上の道路扱いについて
福岡市HP

https://www.city.fukuoka.lg.jp/jutaku-toshi/kenchikushido/life/006.html

評価方法

それでは、無道路地の具体的な評価方法をお伝えいたします。

例として上記の様な土地を評価するとします。

まず、1.建築基準法等を満たす仮定の通路を設定する

次に、2.評価対象地の各種補正を行う

3.各種補正後の評価額から仮設定した通路の評価額を差し引く


という風に評価を進めていきます。

次項より詳しく説明いたします。

建築基準法等を満たす仮定の通路を設定する

評価する土地が接道義務を満たすように、幅2mの仮定の通路を設定します。

評価対象地の各種補正を行う

2-1.図1の[1]無道路地と[2]前面宅地を一つの土地として奥行価格補正後の価額を求めます。

路線価格(100,000円)×奥行価格補正率(0.91)×800㎡=72,800,000円

2-2.[2]前面宅地の奥行価格補正後の価額を求めます。

路線価格(100,000円)×奥行価格補正率(1.00)×400㎡=40,000,000円

2-3.全体の価額から、面前宅地の価額を控除して求めた[1]無道路地の奥行価格補正後の価額を求めます。

72,800,000円-40,000,000円=32,800,000円

※土地の「奥行価格補正率」とは、その宅地の奥行距離に応じて「奥行価格補正率表」に定める補正率です。

特に奥行が極端に短い場合や長い場合は、利用しにくく用途も限られるため「奥行価格補正率」は大きくなっています。

「奥行価格補正率」は、国税庁ホームページにてご確認できます。

奥行価格補正率表

2-4.不整形地補正後の価額を求めます。

かげ地割合=(800㎡-400㎡)÷800㎡=50%
・不整形地補正率=0.79
・間口狭小補正率=0.90(間口距離2m)
・奥行長大補正率=0.90(間口距離2m、奥行距離40m)

①不整形地補正率×間口狭小補正率と②間口狭小補正率×奥行長大補正率のどちらか小さい方で補正を行います。
①0.79×0.90=0.71(少数点第2位未満切り捨て)
②0.90×0.90=0.81(少数点第2位未満切り捨て)
よって0.71にて補正。

2-3で求めた[1]]無道路地の奥行価格補正後の価額に0.71を乗じて[1]無道路地の評価額を求めます。
32,800,000円×0.71=23,288,000円

不整形地補正率を算定する際の地積区分表

不整形地補正率表

間口狭小補正率表

奥行長大補正率表

各種補正後の評価額から仮設定した通路の評価額を差し引く

仮設定した通路の評価額を求めます。

・路線価格(100,000円)×地積(40㎡)=4,000,000円

※この時、奥行価格補正等の画地調整は行いません。

ここでの注意点として、通路部分の控除限度額が、控除前の評価額の40%までと決まっていることです。

したがって、

・通路価額(4,000,000円)<控除前の評価額(23,288,000円)×40%

よって、通路部分として控除できる額は4,000,000円となります。

無道路地の評価額を求めます。

・23,288,000円-4,000,000円=19,288,000円

隣接地が相続人所有の場合

無道路地の場合、評価額から40%を限度として控除できることをご紹介いたしましたが、接道している隣地が相続人所有の場合は、無道路地に該当いたしません。

また、その他人の土地に通行の用に供する権利を設定している場合も、無道路地になりませんので、ご注意ください。

おわりに

いかがでしたか?

この記事では、無道路地の評価についてまとめました。

土地の評価には、様々な補正を行い評価額を求めていきます。

土地の価額は相続財産の多くを占めますので、評価額を誤れば税務調査で指摘される可能性もあります。

ご自身の土地がどのような評価となるのか気になられる方は、相続専門の税理士にご相談することをお勧めいたします。

福岡相続ステーションでは1時間の初回無料相談を行っておりますので、是非お気軽にお問い合わせください。

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