【相続税】不動産の評価額は依頼する税理士で決まる？

はじめに

ご自身で又は税理士が作成した申告書の不動産の評価額について、評価額が妥当かどうか分からず悩んでいませんか？

この記事で紹介する不動産の大枠の評価ルールをご覧頂くことで、解決の糸口が見つかるかもしれません。

なぜなら、税法の世界には課税は公平にすべきという原則があり、これによって各人が行う評価方法に大きな差がでないように、特別な事情が無い限り、評価方法は一般基準が定められており画一的に評価することとなっているからです。

この記事では、不動産の評価をどのようにしていくかについてポイントを絞ってご紹介します 。

この記事を読み終えると、相続税の不動産評価額の妥当性について、検討し、相続税の還付を得るきっかけを掴んでいただけると思います。

不動産の評価額が適正かどうか見極めるポイント

1. その評価の前提として、現地調査を行っているか？
2. その評価額は、付近の価格と比較されているか？
3. 各種評価減について検討されているか？

ポイント１：その評価の前提として、現地調査を行っているか？

地目を確認するために行う

• 地目によって、評価の方法が異なります。
• 地目は、固定資産税課税明細に記載されている地目ではなく、現況の地目で判断します 。
• 各地目の定義は、不動産登記事務取扱手続準則に定められています。
• １団の土地に異なる２以上の地目がある場合には、主たる地目により評価します 。

土地の評価単位を確認するために行う

• 評価をするときに、どこからどこまでを「１つ」の単位として評価をするかが重要です。
• この評価単位は「宅地」「農地」「山林」「原野・牧場・池沼」「鉱泉地」「雑種地」 の各地目によってそれぞれ判断が異なります 。

実際の地積、傾斜や周囲の環境、２項道路、赤線青線、都市計画等その他の確認をするために行う

評価額を減額させる要素は多くあります。ただし、減額するためには合理的な証拠が必要です。

それらを集めるためには関係各所への調査や分析は必須です。

ポイント２：その評価額は、付近の価格と比較されているか？

現地調査と同様に、路線価や付近の売買実例価額等が、評価額と大きく乖離していないかを確認する必要があります。

たとえば、参照した路線価に傾斜が反映されているかどうかの判断や、価格相場を含めた周辺環境からその評価方法によることが不合理でないかを検討します。

ポイント３：各種評価減について検討されているか？

売却する場合と違い、税金計算を行う場合の不動産評価は減額がどこまでできるかがポイントです。
評価額が下がれば相続税額が抑えられ、その分の納税が楽になります。

不動産の評価減は様々な種類があります。

どれも不動産の個別事情をしっかりと確認し、減額の要件も加味した上で適用することとなります。

この判断はインターネット上の情報だけ（マップの衛星写真やストリートビューほか）では揃いません。
ポイント１のとおり、現地や関係各所への調査が重要となってくるのです。

上記のポイントを踏まえてお手元の不動産評価額を確認してみてください

不動産の評価を税理士が行った場合、通常「評価明細書」という資料を交付されます。

この資料は、不動産の評価が算式ごと記載されている明細書になりますので、是非チェックしてみましょう。

チェックする際、税理士先生から交付を受けた各種調査資料も照らし合わせてみると良いかもしれません。

評価減額がどのような根拠で加味されているかの説明をお願いすることも大切です。

また、不動産の評価については下記もご参照ください。

【自宅の評価額】不動産を相続した場合の評価

おわりに

本記事では、不動産の評価がしっかりと検討されているかを判断頂くポイント３つをご説明いたしました。

相続税申告で不動産の評価をするときは、最低でも上記のポイントはすべて網羅しなければいけません。

申告書作成の前提資料として、そういった調査を行っているかどうか、資料開示をお願いすることもポイントになります。

私たち福岡相続テラス（税理士法人アーリークロス）は、不動産の評価について、お客様への説明義務を果たすため、ご説明用の資料を必ず作成しています。

また、 相続に関する無料相談を行っておりますので、お気軽にご連絡ください。